遺産分割調停と相続分譲渡 [不動産登記]
被相続人Ａに相続が開始した後、さらにその相続人Ｂ及びＣにそれぞれ相続が開始し、Ｂの相続人が甲及び乙、Ｃの相続人が丙及び丁である場合において、丙及び丁がその相続分を甲に譲渡し、甲及び乙の遺産分割協議で甲が不動産を取得することになった際の登記申請方法はどうなるかです。
単純に、〇年〇月〇日Ｂ相続、〇年〇月〇日相続を原因として、被相続人Ａから甲への相続による所有権移転登記ができれば簡便です。
ところが、平成４年３月１８日民三第１４０４号民事局第三課長回答によるならば、
１ ＡからＢ及びＣへの相続による所有権移転登記
２ Ｂから甲及び乙への相続による持分全部移転登記
３ Ｃから丙及び丁への相続による持分全部移転登記
４ 甲及び丙・丁の共同申請により相続分の贈与（又は売買）による持分全部移転登記
５ 甲及び乙の共同申請により遺産分割による持分全部移転登記
を申請する必要がありそうです。
上記のような単純な事例でしたら何とかなりそうですが、相続が３回も４回も発生し、相続関係者が１００人近くとなるようなケースにおいて、上記のような手順を採るとなれば、もう相続登記をあきらめざるを得なくなります。
それでは、これを遺産分割調停の手続きの中で行った場合はどうでしょうか。
調停調書に
〇被相続人の各相続人を確認する条項がある。
〇各相続人の再転相続人（広義の意味）を確認する条項がある。
〇再転相続人が相続分の譲渡をしたことを確認する条項がある。
〇相続分譲渡者が相続分譲渡により手続きから排除（家事事件手続法第４３条）されたことを確認する条項がある。
〇遺産取得者を確認する条項がある。
場合、調停条項上では、いったんは相続関係者全員が遺産分割調停に参加したうえ、それぞれ相続分譲渡（脱退申出）をして手続きから排除されているので、実質的には遺産分割協議の中で遺産を取得しないと意思表示をしたものと考えられ、よって相続による所有権移転登記（上記の例では、〇年〇月〇日Ｂ相続、〇年〇月〇日相続を原因とするＡから甲への所有権移転登記）をすることができると考えました。
色々と意見を添えて登記所に照会をかけましたところ、照会のケースでは数次相続の中間省略登記が可能でしたので、被相続人から最終相続人に相続による所有権移転登記を申請が可能となり、その登記も完了しました。
相続登記未了の案件で相続人の数が膨大になった場合、ある程度は便宜的な登記手法を容認してもらえないと、相続分譲渡などの手法を駆使し、さんざん努力し合意しても、結局、その登記ができないということになってしまいます。
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始期付所有権移転仮登記の受贈者の死亡 [不動産登記]
始期付所有権移転仮登記がなされているところ、死因贈与契約の受贈者が贈与者より先に死亡した場合の登記手続きにつき悩みました。
死因贈与契約に民法第９９４条第１項が準用されれば死因贈与契約は失効しますし、準用されなければ死因贈与契約は失効しません（受贈者の相続人が地位を承継）。
東京高裁の平成１５年判決では準用を肯定し、京都地裁の平成２０年判決と水戸地裁の平成２７年判決は準用を否定しています。最高裁の判例はありません。
そうしますと、登記手続きの場面においては、どちらの考え方も否定されない筈ですので、当事者の意思がどうであったかと探りました。
残念ながら亡くなった受贈者の意思は不明ですが、その後に亡くなった贈与者の遺言の中に、死因贈与契約は失効している旨の記載がありましたので、民法第９９４条第１項の準用肯定説で登記手続きを準備しました。
問題は、始期付所有権移転仮登記を抹消する登記申請です。
今回は、受贈者の死亡日付権利失効を登記原因とし、登記原因証明情報は受贈者の死亡と贈与者が当時生存していたことを証する戸籍（除籍）謄本としました。
もちろん事前照会をかけて申請しましたが、この登記は無事に完了しました。
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社会福祉法人の抵当権設定登記 [不動産登記]
社会福祉法人が債務者兼抵当権設定者として抵当権設定登記を申請する場合、通常と異なる書類の提供が必要になりそうな気がします。
社会福祉法人が所有する財産を担保に供する際、厚労省が定めるモデル定款に準拠した定款の規定に従い、所管庁の承認が必要となります（根抵当権は承認されないようです）。
このため、抵当権設定登記を申請する場合において、この所管庁の承認書の提供が必要になるのではないかという点が疑問となります。
この類似例として、宗教法人が所有する不動産の処分による所有権移転登記の申請の際、当該宗教法人の包括団体たる宗教法人の代表役員の承諾が必要であったとしても、その承諾書は不動産登記法第３５条第１項第４号（不動産登記令第７条第１項第５号ハ）の書面に該当しないという先例（昭和３９年８月７日民甲第２７３２号民事局長回答）があります。
この先例を踏まえますと、社会福祉法人の上記所管庁の承認書も同様に不動産登記令第７条第１項第５号ハの書面には該当しないと考えられます（実際、不要でした）。
契約そのものに承認・承諾が必要ということではなく、契約するにあたって内部的にクリアにする条件ということなのでしょうか。
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抵当権の債務者の相続登記 [不動産登記]
民法改正があり債務引受に関する登記実務にも少し変化があります。
最近、抵当権の債務者の相続登記の依頼が重なり、債権者が遺産分割協議による債務相続を承認する形での登記と債務引受契約による形での登記の双方を経験しました。
登記原因証明情報の作成から依頼されましたので、少し文言を検討して次のとおり準備しました。
遺産分割協議の結果を承認する形・・・
登記の原因となる事実または法律行為
（１）令和〇年〇月〇日、本件不動産に設定登記済みの平成〇年〇月〇日〇〇地方法務局〇〇出張所受付第〇〇〇〇〇号の抵当権（以下「本件抵当権」という）の被担保債権の債務者〇〇〇〇は死亡した。
（２）債務者である被相続人〇〇〇〇の相続人は、次のとおりである。
〇〇市〇〇区〇〇一丁目〇番地〇 甲
〇〇市〇〇区〇〇一丁目〇番地〇 乙
（３）令和〇年〇月〇日、上記の相続人は、本件抵当権の被担保債務を甲が相続する旨の遺産分割協議を成立させた。
（４）令和〇年〇月〇日、債権者株式会社〇〇銀行は、上記の遺産分割協議の内容を承諾した。また、前記同日、抵当権設定者たる登記義務者もこれを承諾した。
（５）よって、本件抵当権の債務者は、被相続人〇〇〇〇の相続開始日である令和〇年〇月〇日に甲に変更された。
債務引受契約をする形・・・
１ 債務者相続
（１）保険不動産に設定登記済みの抵当権（平成〇年〇月〇日〇〇地方法務局〇〇出張所受付第〇〇〇〇〇号登記済、以下「本件抵当権」という）の被担保債権である平成〇年〇月〇日付金銭消費貸借契約に基づく債務の債務者〇〇〇〇は、令和〇年〇月〇日に死亡した。
（２）債務者〇〇〇〇の相続人は、次のとおりである。
〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号 甲
〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号 乙
（３）よって、本件抵当権の債務者は、債務者〇〇〇〇の相続開始日である令和〇年〇月〇日、上記の甲及び乙に変更された。
２ 債務引受
（１）本件不動産に設定登記済みの抵当権（平成〇年〇月〇日〇〇地方法務局〇〇出張所受付第〇〇〇〇〇号登記済、以下「本件抵当権」という）の被担保債権である平成〇年〇月〇日付金銭消費貸借契約に基づく債務につき、債権者株式会社〇〇銀行、債務者兼債務引受人甲、債務者乙は、令和〇年〇月〇日、乙の株式会社〇〇銀行に対する債務について、甲がこれを免責的に引き受ける旨の免責的債務引受契約を締結した。
（２）上記（１）の約定において、債権者株式会社〇〇銀行は、債務引受人甲に対し、本件抵当権を甲が引き受けた債務に移す旨の意思表示をするとともに、債務引受人兼抵当権設定者甲は、本件抵当権の債務者が甲に変更されることに合意した。
（３）よって、前記同日、本件抵当権の債務者は甲に変更された。
少しくどい点もありますが、一応登記は通りました。
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登記識別情報の不通知と委任状への記載 [不動産登記]
登記識別情報の通知を希望しない場合、登記申請代理人が勝手に不通知希望という意思表示はできませんので、登記申請委任状にその旨を記載する必要があります。登記識別情報の通知を受ける場合も、同じく登記申請委任状にその旨の記載が必要となります。
ところで、抵当権抹消登記の前提として抵当権移転登記をする場合、登記識別情報の通知を受けても意味がありませんが、先日委任を受けた抵当権移転登記についての抵当権者の委任状を確認すると、委任事項に登記識別情報を受領する権限の記載は無く、また、登記識別情報の通知を希望しない旨の記載もありませんでした。受任者が勝手に委任事項を追記することはできませんので、少し困りました。
調べてみますと、抵当権抹消登記の前提にする抵当権移転登記の場合、委任状に登記識別情報の通知を希望しない旨の記載が無くても、連件で抵当権抹消登記を申請するときは、その旨の授権は明らかであるので、委任状に登記識別情報の不通知に関する記載は不要という取り扱いが可能なようです。
ということで、抵当権移転登記では登記識別情報の通知を受けず、抵当権抹消登記では登記識別情報のみなし提供で処理してもらえました。
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個人の再生債務者の不動産任意売却の登記 [不動産登記]
個人の再生手続きが開始している案件で、個人の再生債務者が不動産を任意売却し、その所有権移転等の登記手続きをする場合における登記申請書の添付情報で少し悩みました。
再生債務者は、一般的には所有不動産の管理処分権限を失わないことから、再生債務者自身が登記申請人になります（管財人が選任されていないケース）。
この点、再生債務者が法人の場合は、再生債務者の会社登記事項証明書を取得することにより、再生手続きが開始されていること、監督委員が選任されていること、監督委員の同意を要する行為が分かります。
このため、会社が再生債務者である場合、通常は監督委員の同意書と監督委員の選任（印鑑）証明書を登記申請書の添付情報として提供し、登記官は会社登記事項とこれら添付情報を照らし合わせて審査をするものと思います。
ところが、再生債務者が個人である場合、会社と異なり、再生手続きが開始されていることはもちろん、監督委員の選任の有無、監督委員の同意を要する行為などを公示する場所がありません。
ところで、破産債務者の場合ですが、最近は不動産登記記録から破産手続きが開始されていることは分かりませんが、破産債務者は所有不動産の管理処分権限を失っていますので、裁判所の許可書、破産管財人の選任（印鑑）証明書などを提供し、破産管財人から登記申請をしています。
これと同じように、個人の再生債務者の場合も、不動産登記記録からは再生手続きが開始されていることは分かりませんが、監督委員の同意書と監督委員の選任（印鑑）証明書を提供し、再生債務者から登記申請をすることも考えられます。
しかしながら、登記官の立場で考えますと、再生債務者が所有不動産の管理処分権限を失っているのかいないのかは不明（管財人の選任の有無が不明）ですし、どのような行為が監督委員の同意事項になっているかも分かりませんので、ただ監督委員の同意書等を提供されたとしても、それだけで適式に審査することが難しいのではないかと考えました。
このため、今回は、所有不動産の担保権の受け戻しと処分が監督委員の同意事項であることを再生債務者の代理人に確認し、そのうえで監督委員の同意書と監督委員の選任（印鑑）証明書の原本の提供を受け、登記申請書の添付情報としてはこれら同意書等は提供せずに登記申請をしました。
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法定相続登記後の遺産分割による移転登記 [不動産登記]
いわゆる法定相続登記がなされた後に遺産分割協議が整った場合、遺産分割を原因として持分移転登記を申請することになると思います。
ところで、法定相続人間の遺産分割協議が成立する前に、法定相続人の一人が死亡したとしても、他の法定相続人と死亡した法定相続人の権利義務承継者により遺産分割協議をすることが可能です。
今回、法定相続登記がなされ、そのうちの一人が死亡し、さらにその後に遺産分割協議が成立したのですが、どのような手順で登記申請をすべきか、少し悩みました。
悩んだのは、死亡した法定相続人について法定相続登記をすることなく、遺産分割を原因として持分移転登記申請をするのか、死亡した法定相続人について法定相続登記をしたうえ、遺産分割を原因として持分移転登記を申請するのかという点です。
やはり死亡した法定相続人について法定相続登記を経由すると、部分的に実態と異なる公示となるのではないかと考え、死亡した法定相続人についての法定相続登記は申請せず、遺産分割を原因とする持分移転登記を申請しました（死亡した法定相続人はその権利義務承継者による申請）。
特に問題なく登記が完了しましたので、この方法で良かったようです。
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地役権の目的変更 [不動産登記]
送電線設置の地役権は良く見かける登記です。
先日、この地役権の目的の変更登記を申請しました。
もともとの地役権の目的は送電線の架設＆建造物の設置禁止等でした。これを送電線路の最下垂時における電線から３・６メートル以内の範囲の建造物の築造禁止に変更する契約です。
建造物の築造全面禁止から一部禁止の変更ですので、この部分だけを捉えると、明らかに地役権設定者にとって利益変更です。
ところが、この変更に加え、危険物の製造等の禁止事項が同時に追加されましたので、地役権者と地役権設定者のどちらが登記権利者になるのか、どちらが登記義務者になるのか、悩ましい事態となりました。
結局、この案件では、地役権設定者にとって明らかな利益変更ではないことから、地役権者が登記権利者、地役権設定者が登記義務者として登記申請しました。
なお、この地役権の後順位には担保権が設定されていましたので、地役権変更登記を付記登記で行うため、担保権者の承諾情報も必要となってしまいました。
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登記引取請求判決による登記申請 [不動産登記]
登記名義の引取りを命じる確定判決により、登記義務者が単独で所有権移転登記申請をする場合、登記申請の添付情報は何が必要かがよく分かりませんでした。
不動産登記法や不動産登記令をよく見てみましたがはっきりしません。
もともと、登記名義の引取りを前提に法令が準備されている訳ではないでしょうから、ある意味当然なのですが、少し困ってしまいました。
登記権利者が確定判決によって単独で登記申請をする場合、登記識別情報は提供不要であり、登記義務者の印鑑証明書も不要です。
登記義務者が確定判決によって単独で登記申請をする場合、登記権利者と登記義務者の共同申請ではありませんし、不動産登記令８条１項但書を踏まえますと、登記識別情報は提供不要と考えられます。
ところが、登記義務者（＝登記申請人）の印鑑証明書については、法令の中で提供不要とする根拠が見つけられませんでした。
提供不要とする根拠が無い以上は、不動産登記令１８条２項により、原則どおり、登記義務者（＝登記申請人）の印鑑証明書を提供する必要がありそうです。
そこで、登記所と協議の結果、登記名義の引取りを命じる確定判決で登記義務者が単独で所有権移転登記を申請する際には、登記識別情報は提供不要ですが、登記義務者（＝申請人）の印鑑証明書は提供が必要ということになりました（協議庁以外でも同様に申請しましたところ、問題なく受理されました）。
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代位で相続登記をする場合の被相続人の住所 [不動産登記]
相続登記をする際、被相続人の登記上の住所が本籍の表示と一致する場合を除き、被相続人がかつて登記上の住所に住民票上の住所を定めていたことを証する住民票の除票や戸籍の附票を取得する必要があります。
登記上の住所から最後の住所までのつながりが確認できる住民票等を取得できない場合、取得できた住民票等＋不在籍・不在住証明書＋被相続人の登記済証を添付して相続登記を申請をしています（登記済証が無い場合は相続人全員の印鑑証明書付上申書を添付しているかと思います）。
ただ、これは申請人が相続人であるが故に可能な申請方法で、債権者による代位申請の場合ですと、債権者は被相続人の登記済証は所持していませんし、もちろん、相続人全員の上申書の添付も極めて困難です。
相続開始後、時間がかなり経ってしまっている案件の場合、債権者代位での相続登記をすることは、非常に難しくなってしまいます。
このような場合、代位原因証明情報たる競売受理証明書に、①被相続人の氏名、②被相続人の本籍、③被相続人の登記上の住所、④被相続人の死亡年月日を加筆できれば、代位による相続登記は受理できるのではと思い、登記所に照会しました。
これまでの間、いくつかの登記所に照会をしましたが、いずれの登記所も、この記載があれば登記は受理できるとの回答でしたが、執行裁判所の方でこの記載をしてくれたのは１か所だけでした。もちろん、競売受理証明書に上記の記載してくれた案件の相続登記は問題なく完了しています。
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